2026-01-21 03:20

Q&A | 壹关键词：600万、学区、老公房

█ 问： 预算600万左右，想在内环内买一套两房，最好带二梯队以上学区，房龄2000年后。但看了一圈发现，这个预算在内环只能选老破小，稍微新一点的够不上。是否应该牺牲学房龄，优先保地段？还是往外围走走，换面积和品质？ 〔看房大将军〕： 600在内环，除非那几个顶级书包，不然也不是买老破小而是老破中，大部分都能买到七八十平的三房了。

不过确实这个总价段再去考虑老公房是很尴尬。一般来说能做七八十平的公房，也都比较新，比如花木、洋泾这些地区，90年代后的商品动迁混合公房，与搏旧改也是搭不上边的。并且600也和很多商品房在价格上形成了竞争关系，购买力就会被大量分流，个人并不建议买老公房超过400万。

因此600万买房，保地段放弃得就有点多，划不来。但如果600买中外环商品，二梯队的书包本身没什么溢价，完全可以顺手带一个，对于你的需求来说，面积、品质、学校、能满足的项目肯定是多过保地段买老公房的。

Q&A | 贰 关键词：1000万、九亭、中环

█ 问： 目前住在外环外九亭，想置换到更市区点的地方，预算1000万，120平以上三房，上班到漕河泾方便，请推荐下区域？ 〔看房大将军〕： 九亭的楼盘大部分都在十五年房龄内，如果换市区，同时要保持居住水平不明显下降的话，1000万在地段上提升空间就有限，只能往里前进一个级别，选择会相对多一点。比如七宝的标杆碧林湾北苑，莘庄的标杆好世鹿鸣苑，梅陇的标杆莲花河畔等等。

如果还想进一步提升地段到中环成熟地区，那小区在品质或者户型上，就会有所降低。比如万源城3期的两房，动迁商品混合的富嘉花园，贴高架的永兆豪庭等等，地段是好了，但房子上多多少少会有些不尽如人意的点。

再往里到内中环，个人就不太建议了，只能买到动迁房品质，对于1000万的助力购房者来说，过于非主流。

Q&A | 叁 关键词：600万、内环、外环

█ 问： 手持600万现金，在纠结买两套内环小房子吃租金，还是买外环新房，老破小担心房龄越来越老，新房又怕未来难卖，开云将军，应该怎么选呢？ 〔看房大将军〕： 如果完全不考虑自住，只是用于投资，极端的选择就是两套老公房，收取租金的同时，赌旧改增值，不旧改就一直持有，哪怕后面房价涨，它单轮涨幅低点也无所谓，只要某天撞上动迁，缺的这点涨幅就回来了。拿着舒服，可能的回报也丰厚，只是运气占的比重有点多。

至于买一套600商品，那就是偏稳的选择，可以自住，同时一旦市场好起来，600的房子启动速度是比300要快的，并且只要不是买在太硬伤的地段或是房源，基本每波行情都能吃满，不像老公房有吃不满的可能。不过对于外围社区，要注意选择周边土地供应不那么多，配套又相对成熟的地段。

两种方式都有利有弊，还是要细化你个人的需求点。

Q&A | 肆关键词：1200万、徐汇、大三房

█ 问： 工作在前滩和徐家汇两地跑，预算1200万想买大三房，要求地铁双线交汇（比如11号线+其他线路）。看了徐家汇和田林的房子，每个都有硬伤，希望将军给点其他选择？ 〔看房大将军〕： 1200你买在徐汇区的内中环，确实各式各样的问题会多一点，不是户型差，就是房子破，就是楼层不行或者靠轻轨高架。

但是退一步，开阔天空。其实也不用退太远，比如一样的内中环，没有学校概念的长宁，2/15号线娄山关路，10/15古北路，附近房龄二十五年内的产品，能买到各方面不错的房源。再往北到普陀，13/15号线的长风，真如，选择也不少，品质房龄比长宁更新

或者你往南看，到浦东的7/13号线的大华锦绣，房价房龄和普陀都差不多，通勤更快速。如果一定要守徐汇，那可以考虑去沪闵高架的东边，1/15号线南站附近房价比田林略低一点，也能够得到。