2026-01-21 02:27

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文丨寒烟

编辑丨凉墨

最近刷朋友圈，总能看到中介发“急售”“降价20万”的房源，身边有朋友看房半年，发现看中的小区房价又降了5%。

房价下跌这事儿现在已经不是新鲜话题了，但很多人还是想不通：好好的房子怎么就突然不值钱了？其实这根本不是“突然”，而是几十年积累的周期力量、人口变化和债务问题凑到一块儿，该发生的必然结果。

从“黄金二十年”到“棚改续命”：长周期怎么走到头的？

要聊房价下跌，得先说说它怎么涨起来的。

2001年中国加入WTO后，城市化突然加速，那会儿75后、80后正到了结婚买房的年纪，城里的房子一下子就不够用了。

2001年到2021年那二十年，房地产简直是坐着火箭往上冲，城镇化率从37.7%涨到52.6%，全国房价从每平米2170块涨到1万多，翻了快4倍。

那会儿谁要是说房价会跌，估计得被当成疯子，但转折点出在2015年。

本来按长周期规律，2015年建筑业活动已经到顶，该往下走了。

结果棚改货币化横空出世，简单说就是拆了老房子不给房，直接给钱让你去买房。

2015到2020年，全国棚改投资超10万亿，这些钱哗啦啦流进楼市，房价又被顶了上去。

那会儿还流行一个词叫“六个钱包”，就是说年轻人买房，得把父母、爷爷奶奶、外公外婆的钱都凑上。

本来想靠刚需撑着，后来发现根本不够，全靠这种代际转移的钱在续命。

这种“续命”能撑多久？2021年终于撑不住了。

那会儿居民部门杠杆率已经到了62.2%，简单说就是大家欠的房贷太多了，未来能掏出来的钱就那么多，再想让房价涨，拿什么涨？所以2021年房价见顶，不是偶然，是长周期的衰退信号终于藏不住了。

库存压顶+调控失灵：中短周期为啥救不了房价？

长周期的劲儿过去了，中短周期的问题就更显眼了，首当其冲的就是库存。

现在去中介店里转一圈，中介会告诉你：“现在房子不好卖，库存压力大得很。”

数据也确实这样，2023年百城新建商品住宅去化周期到了21个月，正常情况下7到11个月就够了，现在多出来一倍。

二手房更夸张，挂牌量比去年多了50%以上，我家小区门口的中介，橱窗里的房源信息换得比以前快多了，都是房东着急卖，降价幅度一个比一个大。

库存这么多，按理说调控政策该发力了吧？但这次好像不太管用。

以前调控都是“放松杠杆”的套路：降首付、降利率、放开限购。

比如2008年、2015年那两次，一降首付利率，房价很快就起来了。

但现在不一样了，2023年到2024年，开云官方体育app下载首付都降到15%了，利率也到3%了，可房价还是往下掉。

为啥？杠杆率太高了，宏观杠杆率284%，整个社会欠的钱太多，再刺激大家借钱买房，谁敢借？就像一个人已经吃撑了，你再端一碗饭过来，他也咽不下去。

现在房价跌多少才算到底？业内有个说法，得跌穿“持有成本”。

就是说房东持有房子的成本（比如利息、折旧）比把钱存银行还高，他才愿意亏本卖。

现在二三四线城市的房价，很多已经跌到2016年的水平了，就是因为2016年是棚改货币化刚开始的时候，那会儿的价格算是“成本底”。

一线城市核心区还好点，郊区就惨了，比如北京燕郊，2017年房价最高的时候三万多，现在一万多，跌了快60%。

那未来房价会怎么样？短期来看，2025到2026年库存去得差不多了，可能会有两三年的弱反弹，但撑不了多久。

为啥？90后比80后少了4800万，买房的人直接少了一大截，需求端撑不起来。

而且90后现在背的房贷利率大多在5.5%以上，得还到2028到2033年才能还清，这期间他们哪有钱再买房？所以2028年之后可能又得去库存。

长期来看，2032年之后可能会好点。

那会儿90后的房贷慢慢还清了，家庭资产负债表修复了，可能会想换个大点的房子，改善型需求会出来。

但房地产想回到以前那种“造富工具”的时代，怕是不可能了。

钢铁、水泥、家电这些靠房地产吃饭的行业，也得慢慢适应没有房地产“引擎”的日子。

说到底，现在房价下跌，是长周期衰退、中短周期调整、人口少了、大家欠钱太多，这些因素凑到一块儿的结果。

2030年前整体会比较弱，2032年后可能会温和上涨，但“黄金时代”肯定是回不去了。

对刚需来说，2023到2025年房价低，又是去库存阶段，倒是可以看看，投资者就得小心了，非核心城市的房子别碰，没啥产业、人口往外流的地方，买了可能砸手里。

房地产这列高速行驶了二十年的火车，现在终于要减速换轨道了。

以后房子可能就只是个住的地方，不是用来赚钱的工具了，接受这个事实，可能比纠结房价涨跌更重要。

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